Combien devez-vous avoir dans les réserves avant d'acheter une maison de location?

Si vous obtenez une hypothèque pour acheter un immeuble de placement, vous devrez trouver de l'argent pour votre mise de fonds, les frais de clôture et les taxes payées d'avance et les frais d'assurance. Votre prêteur vous demandera presque certainement de documenter que vous avez suffisamment de liquidités à la banque en plus de tous ces coûts avant de vous laisser clôturer le prêt.

Dans cet esprit, voici ce que vous devez savoir sur les exigences en matière de réserves lors de l'achat d'une maison de location, combien attendre de votre prêteur et pourquoi vous voudrez peut-être mettre de côté encore plus.

Que sont les réserves?

Lorsqu'une institution financière vous prête des centaines de milliers de dollars pour acheter une propriété, la dernière chose qu'elle veut, c'est que vous manquiez d'argent immédiatement après la fermeture. À tout le moins, ils veulent que vous puissiez couvrir vos premiers versements hypothécaires, même si vous ne pouvez pas trouver de locataire, perdre votre emploi ou faire face à d'autres difficultés financières.

Pour cette raison, les prêteurs ont toujours une sorte d'exigence de réserve, ce qui signifie que vous devrez disposer d'un certain montant d'argent que vous pourrez éventuellement utiliser si nécessaire. Vous n'avez pas à déposer vos réserves auprès du prêteur ou à les laisser dans un compte spécifique. Techniquement, lorsque vous êtes à proximité de la propriété, vous pouvez faire ce que vous voulez avec vos fonds de réserve.

Les réserves n'ont en fait pas besoin d'être stockées en espèces. En règle générale, les «réserves de trésorerie» sont stockées dans des emplacements facilement accessibles et sécurisés, tels qu'un compte d'épargne, un compte courant ou un fonds du marché monétaire, mais peuvent également inclure des placements liquides stockés dans un compte de courtage. Habituellement, les banques ne veulent pas que vous utilisiez des actifs de retraite pour les réserves, en particulier pour les hypothèques adossées à des créances hypothécaires, bien que de nombreuses lignes directrices (y compris Fannie Mae) autorisent spécifiquement les soldes de règlement de retraite en suspens.

Combien votre prêteur exigera-t-il?

Malheureusement, il n'y a pas de réponse fixe. Le niveau minimum de réserves que vous devrez démontrer dépend de quelques facteurs, tels que Le type de propriété, votre pointage de crédit et votre endettement (DTI), votre mise de fonds et les règles spécifiques de votre prêteur. En règle générale, plus votre prêt est risqué, plus vous avez de chances d'avoir des réserves. Et les réserves obligatoires pour les prêts immobiliers de placement sont presque toujours plus élevées que les exigences pour les prêts immobiliers primaires similaires.

Si vous prévoyez d'obtenir un prêt immobilier d'investissement correspondant – ce qui signifie qu'il répond aux normes de prêt de Fannie Mae ou Freddie Mac – vous devrez généralement passer une demi-année dans les réserves, même s'il y a quelques situations où vous avez besoin de 12 mois.

Comme les réserves obligatoires sont généralement exprimées en mois, il est important de noter que cela se réfère à l'intégralité de votre PITIA mensuelle, qui représente le principal, les intérêts, les taxes, les assurances et les frais d'association. En d'autres termes, si votre paiement mensuel PITIA sur la propriété est de 1 000 $, vous pouvez vous attendre à avoir besoin d'au moins 6 000 $ de réserves lors de l'achat d'un immeuble de placement.

La plupart des autres types de prêts immobiliers d'investissement nécessitent également que l'emprunteur passe six à 12 mois en réserves, il est donc raisonnable de s'attendre à un chiffre dans cette fourchette.

Pourquoi le minimum peut ne pas être suffisant

Pour illustrer pourquoi vous devriez pécher par excès de prudence en ce qui concerne les réserves, je partage une histoire personnelle. Un de mes immeubles de placement est un triplex que j'ai acheté avec des partenaires. Le plan était de savoir combien nous avions besoin de l'acompte et des frais de clôture et des réserves requises du prêteur, puis de contribuer exactement autant de capital à un compte d'exploitation de la propriété.

Notre prêteur a exigé des versements hypothécaires de 6 mois en réserves, ce qui a fonctionné jusqu'à 9 000 $. Peu de temps après avoir fermé le triplex, nous avons découvert que l'un des logements locatifs avait subi des dommages importants, et nous avons dû remplacer les trois chauffe-eau pour faire la location de la propriété. Ces éventualités ont fait disparaître nos «réserves suffisantes» avant l'échéance de notre premier versement hypothécaire.

Bien sûr, ce n'est pas une situation courante. Comme je l'ai écrit auparavant, j'ai fait une erreur de débutant avec cette propriété et personnellement, je n'ai pas vu l'un des logements locatifs avant la fermeture. Cependant, il existe toujours un potentiel de contingence, même si la propriété semble être en parfait état. La propriété peut rester vacante plus longtemps que prévu, et s'il s'agit d'une propriété plus ancienne, il peut y avoir des problèmes cachés (coûteux) que même une inspection approfondie de la maison peut ne pas trouver.

Bien qu'il n'y ait pas de chiffre spécifique que je suggère dans les réserves, gardez à l'esprit qu'avoir un petit coussin supplémentaire est une bonne chose et que les réserves minimales dont votre prêteur peut avoir besoin peuvent ne pas être vraiment suffisantes. Je n'achèterai plus un immeuble de placement sans dépenser au moins un an dans la réserve, et je garderai tout l'argent supplémentaire mis de côté jusqu'à ce que je sois propriétaire de la propriété pendant quelques mois et que je sache exactement à quoi je suis confronté.

Préparez-vous à l'inattendu

Fondamentalement, même s'il n'est évidemment pas souhaitable d'avoir trop de votre capital d'investissement immobilisé, il est préférable d'en faire trop quand il s'agit de réserves. Si vous finissez par ne pas en avoir besoin avant que votre immeuble de placement commence à générer des flux de trésorerie fiables, tant mieux. Mais si vous avez besoin d'argent, vous serez content d'avoir considéré le minimum de votre prêteur comme ça – un minimum.

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