Gagnants et perdants des moratoires sur la propriété COVID-19 et patience

Le projet de loi CARES de 880 pages a été conçu en quatre jours litigieux de réunions d'urgence du Sénat. Le monde financier est toujours en train de déballer tous les paquets d'aide visant à aider le pays à retrouver son football suite au ralentissement économique provoqué par la réponse COVID-19. Les effets du projet de loi se feront sentir dans les années à venir et détermineront probablement quels secteurs sont broyés par les pertes dues à la fermeture nécessaires pour ralentir la propagation d'un virus mortel.

Le secteur de l'immobilier devrait ressentir la tête de cet arrêt. Les hôtels ont d'abord dû se sentir blessés lorsque le monde a cessé de voyager alors que la pandémie commençait à se propager dans le monde entier. Ensuite, les villes, les États et les pays ont commencé à encourager les gens à rester chez eux alors que des mesures drastiques étaient recherchées pour ralentir la transmission. Cela a empêché de nombreux propriétaires de payer leur loyer en raison de pertes d'emplois et d'une période prolongée (et inconnue) de non-revenu. Les immeubles commerciaux et de bureaux voient également des locataires demander la libération du loyer, certains provoquant une clause de force majeure dans leur bail et d'autres probablement en service.

Maintenant, l'aide est à l'horizon. La loi CARES est promulguée et les fonds devraient être répartis dans quelques semaines. Mais cela suffira-t-il à aider le secteur immobilier à supporter le choc qu'il va subir? Le plan de 3 billions de dollars, qui comprend un paiement unique de 1 200 $ et une augmentation de l'assurance-chômage, ne suffira probablement pas à un locataire pour payer le loyer. Le ralentissement devrait durer assez longtemps pour pousser de nombreuses entreprises à la faillite, en particulier celles dont les coûts de location sont élevés.

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J'ai demandé à Tim Savage, professeur agrégé d'immobilier au NYU Schack Institute of Real Estate, ce qu'il pensait qu'il arriverait à l'immobilier commercial si un grand nombre de locataires n'étaient pas en mesure de payer le loyer pendant une courte période. "Si nous considérons l'immobilier comme une classe d'actifs, la valeur n'est pas entièrement pour les loyers à court terme", a-t-il déclaré. «À court terme, nous verrons les valeurs perçues décliner, mais il s'agit d'une catastrophe naturelle et non d'une crise financière. Cela n'a pas affecté le capital, cela a juste affecté le capital humain. La volatilité et la pause des transactions que nous constatons ne sont que le reflet de l'incertitude. En l’absence de données, tout ce que nous avons, c’est l’incertitude. "

La valeur perçue de l'immobilier peut souvent être mieux comprise en regardant les REITS sur le marché public et ils ont pris beaucoup de coups. Mais certains s'en sont mieux sortis que d'autres. Brookfield Property REIT, un fonds géant avec un grand portefeuille de centres commerciaux et de commerces de détail, a perdu environ 50% de sa valeur marchande à la fin de janvier. La FPI de croissance résidentielle Bluerock, l'un des plus importants portefeuilles multifamiliaux, est à peu près la même. Boston Properties, qui possède principalement des bureaux dans les villes de niveau supérieur, n'est en baisse que d'environ 30% par rapport à ses hauteurs. Le géant de la propriété industrielle Prologis n'est plus qu'à env. 20%, avec l'idée, bien sûr, que la quarantaine renforcera la valeur des sociétés de la chaîne d'approvisionnement et que les entrepôts industriels ne subiront donc pas le même type de pertes que les autres secteurs.

Dans le cadre de la relance, la Fed a également émis un moratoire sur les reports et accordé des hypothèques sur tous les prêts garantis par le gouvernement fédéral (tels que ceux détenus par Frannie et Freddy). Cela est similaire à ce qu'il a fait en 2008 et 2009 pour aider à garder les gens dans leurs maisons pendant la crise du logement. Stuart Gabriel, directeur du Centre UCLA Ziman pour l'immobilier, a étudié cette politique lors de la reprise suite au récent crash. "Nous avons constaté qu'il s'agissait d'une politique très appropriée et qu'elle fonctionnait très bien", a-t-il déclaré. «Cela a diminué la forclusion à grande échelle qui allait envahir les quartiers. Cela se traduirait par un grave mouvement à la baisse de la valeur des propriétés, ce qui nécessite une nouvelle réduction des effectifs. "

Garder les gens dans leurs maisons et empêcher que ces propriétés ne soient vendues comme actifs en difficulté par les banques qui les ont prêtées sont deux mesures nécessaires face à ce ralentissement imminent. Mais le plan est loin d'être parfait et certaines propriétés n'auront pas le même relief que d'autres. De nombreuses propriétés ont une dette privée, bien que l'idée soit que ces débiteurs souhaitent trouver de bonnes conditions et au lieu d'avoir à mettre en vente un bâtiment saisi sur ce marché catatonique. De plus, ces prêts sont regroupés et vendus sous forme de prêts hypothécaires commerciaux (CMBS). Comme les REIT, cela les rend sensibles aux perceptions du marché.

Lorsque les gouvernements ont ordonné à leurs électeurs de rester à l'intérieur et de réduire le commerce dans la plupart des régions du monde à un hareng, ils se sont prêtés à de nouvelles dettes mais se sont taris. Cela les met avec des prêts qui sont dus dans un endroit difficile. Même avec des taux de base bas en tout temps, les prêteurs facturent une prime pour emprunter dans cet environnement dangereux s'ils prêtent. L'une des choses les plus importantes de ce nouveau projet de loi est d'accepter un montant «illimité» d'obligations et de garanties pour stabiliser le marché de la dette. "Ceux qui ont été nourris sont intervenus en tant que prêteur en dernier ressort", explique le professeur Savage, "cela a calmé le marché de la dette, du moins pour l'instant". L'allégement de la dette a déjà un peu aidé le marché CMBS, car l'écart, la différence entre le taux de base et le taux d'intérêt que les prêteurs proposent réellement, a légèrement diminué au cours du week-end depuis la signature de la facture.

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Les deux professeurs avaient leurs préoccupations pour l'avenir. Le professeur Savage a déclaré: "Les déficits de revenus qui ont touché en premier la partie actions peuvent être suffisants pour que les investisseurs obtiennent un appel de marge sur les prêts et doivent déposer plus d'argent pour revenir à leur LTV." Cela pourrait conduire certains portefeuilles à vendre des actifs pour payer leurs factures, ce qui pourrait conduire à une vente au feu qui établirait de nouveaux prix à comparer et réduirait efficacement toutes les valeurs immobilières avec lui. Le professeur Gabriel voit des signes que certains prédisent que cela se produira, "Nous constatons déjà sur le marché CMBS qu'il existe des preuves que les gens le raccourcissent comme ils l'étaient avec le marché RMBS en 2007."

L'action CARES est un ensemble de secours d'une grande valeur historique au milieu d'une période historiquement importante pour le monde. L'une des doublures argentées de cette pandémie est que nous semblons tous unis contre un ennemi commun. Nous savons que nous devons tous partager la douleur pour battre cette chose. Mais le secteur immobilier peut partager une part disproportionnée de cette douleur, même avec des moratoires et de la patience en place pour ce qui semble être l'avenir prévisible.

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