L'offre de capital semble sans fond et met les prêteurs sur la sellette

Michael Salzman Ancien vice-président, NorthMarq

Alors que notre industrie entre dans une nouvelle décennie, un thème clair s'est dégagé des marchés financiers: l'offre de capital disponible pour l'immobilier commercial ne cesse de croître. Ce fort appétit pour l'investissement immobilier est dû à une confluence de facteurs. Le marché de l'immobilier commercial continue d'afficher de bons résultats (avec des limites de prêts exceptionnellement basses). Dans le même temps, les taux d'intérêt mondiaux des investissements alternatifs tels que les obligations d'État, de sociétés et à haut rendement ont continué de subir des pressions. Même dans notre environnement de taux d'intérêt bas, les institutions qui investissent dans des titres de créance et des capitaux propres immobiliers commerciaux bénéficient d'une prime d'intérêt par rapport à d'autres classes d'actifs.

Patrick O'MalleyVice-président, NorthMarq

Par conséquent, le message général des investisseurs institutionnels de tous types est qu'ils ont plus d'argent, pas moins, à investir dans l'immobilier commercial cette année. Cela s'est traduit par une quantité incroyable de capitaux chassant trop peu de transactions immobilières. Avec une offre de capital qui semble pratiquement sans fond,

le paysage concurrentiel s'est intensifié et les emprunteurs immobiliers commerciaux en sont clairement les bénéficiaires, car les prêteurs offrent les meilleures conditions que nous ayons vues pendant le cycle actuel (et prolongé) d'expansion économique. Le marché des prêts de la compagnie d'assurance-vie, qui est également traditionnellement la source de capital la plus conservatrice, fournit les meilleurs exemples de la façon dont les prêteurs sont devenus agressifs au premier trimestre de 2020.

Les taux des sociétés à taux fixe à 10 ans sont inférieurs à 3%. Les compagnies d'assurance-vie sont généralement connues pour offrir les taux d'intérêt les plus compétitifs du marché, traditionnellement parce qu'elles recherchent un risque relativement faible d'opportunités de prêt; cependant, les taux d'intérêt offerts par les compagnies d'assurance-vie au cours des premières semaines de 2020 sont particulièrement bas. Le capital d'assurance-vie à taux fixe à long terme (plus de 10 ans) est officiellement plongé en dessous de 3% pour les options de prêt conservatrices (celles avec un prêt de 50% ou moins) sur des actifs de qualité.

Flexibilité accrue dans le prépaiement. Historiquement, les prêteurs fixes offrant des taux fixes à long terme nécessitaient souvent des équations rigides pour calculer les pénalités prépayées, de sorte que les emprunteurs se sont habitués à un compromis, qui à son tour, pour garantir la sécurité des taux d'intérêt à long terme, une flexibilité prépayée. Dans le but de gagner des affaires en 2020, le marché des compagnies d'assurance-vie offre certaines des options de remboursement anticipé les plus flexibles à ce jour. Par exemple, quelques compagnies d'assurance-vie ont étendu les "fenêtres ouvertes" où un prêt peut être payé sans pénalité à la fin de la période de prêt à 24 mois (alors que les périodes "ouvertes" de six à 12 mois étaient auparavant considérées comme généreuses). De plus, quelques compagnies d'assurance-vie offrent des conditions de remboursement anticipé complètement "ouvertes" à partir du jour 1 de leurs conditions de prêt en échange de 1% de frais de montage à la clôture. Un autre exemple de flexibilité accrue dans le remboursement anticipé est une compagnie d'assurance-vie offrant un paiement forfaitaire de 1% à partir de la deuxième année sur une période de prêt de 10 ans (ou à partir de la cinquième année d'une période de prêt de 15 ans).

Prêts «stretch senior» à effet de levier plus élevé. Il est assez difficile pour les prêteurs de gagner des affaires de haute qualité en 2020, mais il est encore plus difficile de gagner des opportunités de prêt sur des types de propriétés très recherchés tels que les immeubles multifamiliaux et industriels. Par conséquent, l'une des façons dont les compagnies d'assurance-vie deviennent plus agressives est d'offrir des programmes «senior senior» où ils se prêteront à des ratios LTV considérablement plus élevés par rapport à leur niveau de confort historique. (Le marché des compagnies d'assurance-vie est réputé pour rechercher un LTV de 65% ou moins.) Parce que ces prêts à effet de levier plus élevé sont toujours sans recours malgré leur risque supplémentaire, les compagnies d'assurance-vie veulent s'assurer que les emprunteurs ont une «peau du jeu» significative afin qu'ils aient tend à être plus agressif en citant le tronçon de prêts de premier rang pour les acquisitions (par rapport au refinancement), où 1031 dollars en devises ne sont pas utilisés. En effet, ils trouvent plus confortable d'investir de "l'argent frais" avant les prêts de la compagnie d'assurance-vie. Grâce à ces programmes seniors, les compagnies d'assurance-vie peuvent emprunter jusqu'à 75% LTV pour les actifs industriels et 80% LTV pour les immeubles multifamiliaux.

Options d'équilibre pour la garantie de priorité commerciale. Dans le but de lever plus de capitaux et d'obtenir des rendements légèrement plus élevés, plusieurs compagnies d'assurance-vie investissent de l'argent dans des fonds discrétionnaires qui fournissent des prêts immobiliers commerciaux (indépendamment des origines de prêt normales générées par leur propre personnel interne). Ces fonds discrétionnaires offrent des opportunités de risque plus élevées par rapport aux normes de prêt des sociétés d'assurance-vie classiques, tout en offrant une diversification aux sociétés d'assurance-vie participantes (étant donné que les fonds d'investissement sont mis en commun et investis dans de multiples transactions). Ces estimations sont précieuses pour les emprunteurs car elles offrent une alternative équilibrée aux demandes de prêt présentant des profils de risque plus élevés, qui peuvent généralement nécessiter des fournisseurs de garanties adossées à des créances hypothécaires et à un taux d'intérêt similaire à celui des sociétés d'assurance-vie classiques. Ces prêts restent sur le solde du prêteur discrétionnaire et le prêteur conserve toutes les principales décisions de service.

Les sociétés d'assurance-vie ciblent les actifs transitoires. Depuis plusieurs années, les compagnies d'assurance-vie accordent maintenant des prêts-relais sans recours pour les actifs transitoires afin de générer des primes de rendement; cependant, ils deviennent de plus en plus compétitifs de plusieurs façons notables. Premièrement, les sociétés d'assurance-vie ont commencé à rivaliser dans l'espace du Fonds de la dette pour les actifs de transition dans les domaines clés, leur accordant un effet de levier nettement plus élevé qu'auparavant, mais sans les taux d'intérêt élevés requis par les fonds de la dette. Le résultat global pour les emprunteurs est la disponibilité d'un levier de type fonds de dette lors de la tarification des compagnies d'assurance-vie. Plus précisément, dans certains cas, les compagnies d'assurance-vie prêtent désormais jusqu'à 75% des prêts à prix coûtant (et jusqu'à 80% des prêts au coût des principaux types de biens recherchés) avec des écarts de crédit dans les 200 à plus d'un mois du Libor.

Les prêts hypothécaires à taux fixe sont un autre moyen par lequel les compagnies d'assurance-vie se différencient. Historiquement, la plupart des prêts-relais sont assortis de taux d'intérêt flottants (le Libor d'un mois est l'indice habituel), et bien que les emprunteurs soient autorisés à acheter un plafond Libor sur le marché obligataire pour couvrir leur risque de taux d'intérêt, le processus peut être compliqué. En outre, la transition à court terme du Libor au taux de financement garanti au jour le jour a créé de l'incertitude et de l'inconfort sur le marché. Les emprunteurs qui obtiennent un financement à taux fixe éliminent à la fois le risque de taux d'intérêt et le risque de transition du Libor à SOFR, et certaines compagnies d'assurance-vie ont la possibilité de proposer cette alternative.

Dans l'ensemble, les emprunteurs semblent être les principaux bénéficiaires de l'environnement de crédit actuel de 2020, mais le marché s'est senti encore plus fluide que d'habitude au premier semestre. La disponibilité de capitaux est remarquable, la concurrence entre les prêteurs est féroce et les opportunités de prêt n'ont jamais été aussi flexibles. Par conséquent, les emprunteurs doivent s'assurer de discuter à fond de leurs plans d'affaires avec leurs conseillers en capital pour s'assurer qu'ils choisissent les options de financement qui améliorent le mieux leurs stratégies, à court et à long terme.

L'offre de capital semble sans fond et met les prêteurs sur la sellette
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