Offrir aux locataires des baux plus longs peut améliorer leur santé financière et …

Depuis la Grande Récession, la proportion de ménages américains louant leur logement est passée de 32% à 36%. Les loyers ont augmenté plus rapidement que les revenus; près de la moitié des ménages loués consacrent désormais plus de 30% de leurs revenus au logement. Le stress financier croissant auquel sont confrontés les locataires à revenu moyen attire l'attention politique, ainsi que des débats animés sur les changements de politique qui peuvent aider, des lois d'exception au contrôle national des loyers. Avant d'explorer des options radicales, il y a un réglage plus simple qui peut améliorer la stabilité et le bien-être financier des locataires: élargir l'utilisation des baux à plus long terme.

Le déménagement coûte cher. Les baux à long terme peuvent faire économiser de l'argent aux locataires et aux propriétaires.

Passer d'une maison à une autre est stressant, perturbateur et coûteux. Il faut du temps pour chercher un nouvel endroit pour vivre, emballer et déballer ses affaires. Le coût de la poche – location de déménageurs, paiement des frais de dossier, dépôts de garantie et connexions d'outils – peut être rapidement ajouté. Déménager dans un autre quartier nécessite d'innombrables ajustements aux habitudes quotidiennes, comme la navigation sur de nouveaux itinéraires de navettage et la recherche de magasins pratiques.

Le roulement des locataires est également coûteux pour les propriétaires. Lorsqu'un locataire existant déménage, le locateur engage des frais pour nettoyer et réparer le logement, le vendre à de nouveaux locataires et sélectionner les candidats. Chaque fois que des appartements restent vacants, le loyer est perdu par les propriétaires. Les postes vacants sont particulièrement difficiles pour les propriétaires de petits immeubles: lorsque la moitié d'un duplex est vide, cela signifie une baisse de 50% des revenus. En 2018, environ la moitié de tous les logements locatifs se trouvaient dans 1 à 4 immeubles familiaux.

Malgré le coût élevé du déménagement chez les propriétaires et les locataires, la plupart des locations de maisons aux États-Unis ne durent qu'un an. Les baux pluriannuels sont la norme pour l'immobilier commercial, comme le commerce de détail et les bureaux. Les contrats de location de plusieurs années sont relativement courants en Allemagne et au Japon. Tout en posant la question: y a-t-il une demande non satisfaite sur le marché américain des appartements pour des baux pluriannuels?

De nombreux locataires restent dans la même maison pendant de longues périodes (figure 1). Près de la moitié des locataires restent chez eux pendant trois ans ou plus, et un sur cinq reste au moins 8 ans. Une enquête du National Multifamily Housing Council a révélé qu'environ un tiers des locataires actuels préfèrent un bail qui dure plus d'un an. Bien que tous les locataires à long terme ne souhaitent pas s'engager dans des baux pluriannuels, les données suggèrent qu'il pourrait y avoir un marché pour les baux d'une durée de 2 à 5 ans.

Les baux pluriannuels offrent des avantages potentiels – et certains risques – pour les propriétaires et les locataires

Le fait que les propriétaires et les locataires préfèrent un bail à court terme ou à long terme dépend en partie de leurs attentes par rapport aux conditions du marché local du logement. Les locataires profitent le plus de la signature de baux à long terme avec des loyers préétablis à mesure que leur marché du logement local se resserre, avec une baisse du chômage et une augmentation des loyers. À l'inverse, lorsque les marchés locaux de l'habitation s'assouplissent, les locataires peuvent préférer garder leurs options ouvertes, leur permettant de déménager dans un appartement de meilleure qualité, un meilleur emplacement ou de négocier un loyer moins élevé sur leur maison actuelle.

Tableau 1: Avantages et risques des baux à long terme

Pour les propriétaires, ces incitations sont exactement inversées. Les propriétaires veulent surtout offrir des baux à long terme lorsqu'ils s'attendent à des loyers stables ou en baisse dans la région. Des marchés du logement plus souples augmentent également la probabilité que lorsque le locataire actuel déménagera, l'appartement restera vacant pendant une période prolongée; Les baux à long terme offrent aux propriétaires une assurance contre la perte de revenus.

La structure d'incitation inverse dans cette situation reflète un type de contrat de logement différent: le risque de taux d'intérêt que les emprunteurs et les prêteurs assument lors de la signature d'un prêt hypothécaire. Les emprunteurs qui contractent des prêts à taux fixe sont protégés contre des taux d'intérêt qui augmentent avec le temps; même lorsque les taux augmentent, leurs versements mensuels ne le font pas. Les banques craignent que lorsque les taux d'intérêt baissent, un certain nombre d'emprunteurs refinancent leurs prêts à des taux d'intérêt plus bas, ce qui coûte aux prêteurs. (La loi Dodd-Frank a limité l'utilisation de pénalités prépayées, principalement utilisées sur le marché des prêts hypothécaires à risque, pour décourager les emprunteurs de se refinancer lorsque les taux d'intérêt baissent.)

Les marchés hypothécaires offrent un exemple de la façon de répartir le risque entre les emprunteurs et les prêteurs: les prêts hypothécaires à taux variable (ARM) qui peuvent augmenter ou diminuer au fil du temps, liés à un indice de référence particulier. Les accords de location peuvent contenir des mécanismes similaires afin que ni le bailleur ni le locataire ne supportent l'intégralité du risque de hausse (ou de baisse) des loyers du marché. Cette technique est déjà utilisée par certains contrats de location commerciale pluriannuels, tandis que d'autres incluent des loyers "progressifs" prédéterminés (les loyers ne peuvent être ajustés qu'à la hausse mais avec un montant connu).

Une considération importante pour les baux à long terme est de savoir comment les mécanismes sont conçus pour que les deux parties puissent résilier le bail plus tôt. Un bail pluriannuel sera plus susceptible d'avoir des situations inattendues qui se produisent pendant la durée du bail; Les locataires veulent déménager dans une autre ville pour travailler, ou une maman et un propriétaire pop ont besoin de capitaux et veulent vendre le logement. Les deux parties ont besoin de conditions claires pour le montant du préavis et toute sanction financière en cas de résiliation anticipée doit être clarifiée. Et bien que les baux pluriannuels offrent une plus grande stabilité aux locataires qui respectent leur location, les propriétaires doivent toujours conserver le droit de retirer les locataires problématiques pour protéger la santé et la sécurité des autres locataires de l'immeuble.

Les acheteurs de maison bénéficient d'une plus grande protection fédérale des consommateurs que les locataires.

Le gouvernement fédéral joue un rôle beaucoup plus actif dans la réglementation des marchés hypothécaires pour les logements occupés par le propriétaire que pour les logements locatifs – bien que les locataires soient généralement plus pauvres que les propriétaires. Les gouvernements des États sont davantage responsables de la réglementation des marchés locatifs et de la création de variations importantes d'un État à l'autre dans la protection des locataires. Il existe actuellement trois types de protection des consommateurs que le gouvernement fédéral offre aux acheteurs de maisons et qui pourraient être reproduits pour mieux protéger les locataires.

Nécessite plus de cohérence et de transparence des baux

Comme les prêts hypothécaires, les baux sont souvent des documents juridiques longs et complexes qui peuvent être difficiles à examiner et à comprendre pour les locataires. À la suite de la crise des saisies, le gouvernement fédéral a adopté de nouvelles règles visant à limiter certaines propriétés de prêt à risque et à fournir aux consommateurs des informations plus transparentes sur leurs conditions de prêt. Les baux réglementés par l'État plutôt que par la loi fédérale peuvent varier considérablement et ne sont pas supervisés pour plus de clarté. Une plus grande transparence aiderait le niveau entre les propriétaires et les locataires.

Permettre aux locataires de "magasiner" les contrats de location indépendamment des appartements

Les acheteurs potentiels peuvent choisir la maison qu'ils souhaitent vivre séparément du choix de leurs conditions hypothécaires (et de leur prêteur) préférées. Pour les locataires, les conditions de location, le propriétaire et le logement sont généralement unifiés. Le locataire pourrait recevoir des informations sur la location d'un tiers neutre, similaire à un organisme de conseil en logement qui ne représente pas l'intérêt financier du propriétaire.

Augmentation des ressources pour l'application du logement équitable

Une préoccupation potentielle lors de la prolongation des baux pluriannuels est que les propriétaires préfèrent les offrir aux locataires potentiels avec des revenus et des valeurs de crédit plus élevés, tout en «filtrant» les locataires qu'ils perçoivent comme étant plus à risque (ceux qui ont un emploi moins stable ou les parents seuls avec de jeunes enfants) ). Des ressources accrues pour une application équitable du logement, telles que des études d'audit utilisées pour saisir la gestion immobilière, aideraient à réduire la probabilité d'un dépistage négatif.

De meilleurs baux ne sont que la première étape vers de meilleurs marchés du logement

De meilleurs baux ne résoudront pas tous les problèmes sous-jacents des marchés du logement. Dans les collectivités soumises à des contraintes réglementaires strictes, tout simplement pas assez de logements locatifs sont créés pour répondre à la demande accrue. Les familles pauvres gagnent trop peu de revenus pour couvrir les dépenses de fonctionnement des appartements au prix du marché sans subvention gouvernementale. Mais encourager des baux qui équilibrent plus équitablement le risque entre les propriétaires et les locataires et rendent les conditions de location plus transparentes contribuerait à faire de la location un choix plus stable pour les ménages à revenu moyen.

Merci à Tiffany Ford pour son excellente aide à la recherche.

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