Qu'est-ce qu'un prêt conventionnel?

26 juin 2020

Christy Bieber est une rédactrice en finances personnelles et juridique avec plus d'une décennie d'expérience. Son travail a été présenté dans les principaux médias, dont MSN Money, CNBC et USA Today.

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Les prêts conventionnels sont le type de prêt hypothécaire le plus courant: ils représentent près de 70% de tous les prêts hypothécaires pour les maisons neuves. Vous pouvez demander un prêt conventionnel sur n'importe quelle hypothèque = "décoration de texte: soulignement">, y compris les banques, les coopératives de crédit ou les fournisseurs en ligne.

Il existe deux types de prêts conventionnels. Les prêts conventionnels s'appliquent aux logements d'une valeur inférieure à 510 400 $ (dans la plupart des régions du pays). Les prêts non conformes pour jumbo concernent des propriétés à un prix plus élevé.

Les prêts conventionnels sont souvent une meilleure affaire que les prêts immobiliers traditionnels. Cependant, ces types de prêts peuvent être difficiles à obtenir. Continuez votre lecture pour en savoir plus sur les types de prêts conventionnels, leurs avantages et le processus de demande.

Qu'est-ce qu'un prêt conventionnel?

Les prêts conventionnels sont un type de prêt immobilier. Contrairement à de nombreux prêts hypothécaires, les prêts conventionnels ne sont pas pris en charge par les prêts hypothécaires fédéraux. De nombreux acheteurs de maisons préfèrent les prêts conventionnels car ils ne supportent pas la plupart des frais facturés avec les prêts garantis par le gouvernement.

Dans un prêt conventionnel, le prêteur risque de perdre ses fonds si l'acheteur n'est pas en mesure de payer le prêt. Par conséquent, il peut parfois être plus difficile de se qualifier pour un prêt conventionnel.

En revanche, plusieurs programmes fédéraux offrent une assurance prêt pour les prêts non conventionnels. La Federal Housing Administration (FHA), Veterans Administration Style = "text decoration: underlining"> (VA) et le US Department of Agriculture (USDA) ne sont que quelques agences publiques offrant ce type d'aide aux prêteurs. Malheureusement, cette assurance supplémentaire pour le prêteur s'accompagne souvent d'un coût supplémentaire pour l'acheteur. Par conséquent, les prêts hypothécaires traditionnels sont souvent associés à des frais plus élevés que les prêts conventionnels.

Les prêts conventionnels sont souvent confondus avec des prêts conformes. Un prêt conforme est en fait l'un des deux types de prêt conventionnel:

  • Un prêt conventionnel conforme à la convention est un prêt immobilier pour les maisons de faible à moyenne valeur. Pour être admissible, la valeur d'une propriété doit être inférieure à la limite maximale fixée par Fannie Mae et Freddie Mac.
  • Un prêt conventionnel non conforme ou jumbo est un prêt pour des propriétés de plus grande valeur. Les maisons qui entrent dans cette catégorie ont une valeur supérieure aux limites de prêt annuelles de Fannie et Freddie.
  • Fannie et Freddie sont des entités soutenues par le gouvernement qui achètent des hypothèques sur le marché secondaire. En 2020, leurs limites de prêt étaient de 510 400 $ dans la plupart des régions des États-Unis.

    Comment fonctionne un prêt conventionnel?

    Il y a quelques étapes importantes à suivre lors de l'ouverture d'un prêt conventionnel. Heureusement, ces étapes avec l'aide d'un fournisseur sont assez simples.

    Demande de prêt conventionnel

    Lorsque vous demandez un prêt hypothécaire, votre prêteur discutera du type de prêt immobilier qui vous convient le mieux. Vous devrez probablement fournir une preuve de revenu et d'actif si vous décidez de demander un prêt conventionnel. Le prêteur décide d'approuver ou non sur la base de ces informations. Ils utilisent également cette documentation pour déterminer votre taux d'intérêt.

    Décision entre taux d'intérêt fixe et taux d'intérêt prioritaire (ARM)

    Les prêts conventionnels peuvent avoir un taux d'intérêt fixe ou un taux d'intérêt ajustable:

  • Pour les prêts à taux fixe, votre taux d'intérêt restera le même à partir du moment où vous emprunter jusqu'à ce que votre prêt soit remboursé. Les prêts à taux fixe ont généralement une période de remboursement de 15 ou 30 ans, bien que d'autres conditions de prêt soient possibles. Votre prêt est amorti = "décoration texte: soulignement"> (divisé en mensualités égales) sur votre période de remboursement. Vos paiements vont au principal et aux intérêts de votre prêt jusqu'à ce que votre prêt soit entièrement remboursé.
  • Avec les prêts hypothécaires à taux d'intérêt réglable (ARM), vos taux d'intérêt sont liés à un indice financier. Le taux de change peut changer comme le fait l'indice. La plupart des ARM maintiennent votre taux d'intérêt stable pendant une période initiale, comme Cinq ans. Ensuite, le taux est ajusté annuellement. Une hypothèque qui a un taux d'intérêt fixe pour les cinq premières années et qui est ajustée chaque année subséquente est appelée ARM 5/1, tandis qu'une hypothèque qui détient le même taux fixe pendant sept ans, puis ajustée annuellement sera appelée 7 / 1 BRAS.
  • Les prêteurs utilisent de nombreux facteurs pour fixer votre taux hypothécaire. Ceux-ci inclus:

  • Le taux quotidien fixé par la Réserve fédérale (le taux auquel une banque est facturée pour emprunter de l'argent à une autre banque pendant la nuit)
  • Projections d'inflation
  • Intérêt des investisseurs pour les prêts hypothécaires
  • Vos références financières, telles que votre pointage de crédit et vos revenus
  • Vous pouvez également racheter votre intérêt en payant des pointsstyle = "décoration de texte: accentuez"> ou prépayez les intérêts. Les points coûtent 1% de votre prêt hypothécaire et chacun réduit votre taux d'intérêt de 0,25%.

    Comparaison des prix en étant pré-approuvé

    La plupart des prêteurs vous permettent de connaître à la fois votre taux d'intérêt et le montant que vous pouvez emprunter avant de continuer. Cela s'appelle obtenir une approbation pré-approuvée de style = "text decoration: underline">. Style = "décoration de texte: soulignement"> Vous pouvez comparer les taux hypothécaires = "décoration de texte: soulignement"> en faisant une demande de pré-approbation auprès de plusieurs prêteurs. Lorsque vous trouvez un prêt qui vous convient, vous pouvez demander officiellement un prêt conventionnel. Le prêteur achèvera le processus d'approbation à ce moment-là. Le processus officiel comprend l'évaluation de la maison que vous achetez pour vous assurer qu'elle peut servir de sécurité.

    Si tout se passe bien, vous clôturez votre prêt. Le prêteur fournira des documents détaillés sur le total des frais de remboursement. Vous effectuez des paiements mensuels avec votre prêteur – ou à un autre service de prêt si votre prêt est vendu – jusqu'à ce que votre prêt immobilier soit entièrement remboursé.

    Quelles sont les exigences pour être admissible à un prêt conventionnel?

    Les prêts conventionnels ont souvent des critères d'éligibilité plus stricts que les prêts garantis par le gouvernement. En effet, il y a un risque accru de perdre de l'argent si vous faites défaut sur votre dette.

    Les critères d'admissibilité varient d'un prêteur à l'autre. Certaines exigences communes incluent:

  • Un paiement à domicile: La plupart des prêteurs exigent traditionnellement un acompte de 20%. Cependant, il est parfois possible de trouver un prêt hypothécaire classique avec aussi peu que 3% d'acompte.
  • Un bon pointage de crédit: La plupart des prêteurs exigent un style de pointage de crédit minimal = "décoration de texte: soulignement"> au moins 620 pour se qualifier pour une hypothèque conventionnelle. Certains exigent des scores plus élevés. Pour obtenir les prix les plus compétitifs, vous avez besoin d'un score supérieur à 700.
  • Un ratio dette / revenu = "décoration de texte: soulignement"> moins de 43%: il s'agit du pourcentage de votre revenu qui sert à rembourser votre dette mensuelle, y compris la nouvelle hypothèque que vous demandez. De nombreux prêteurs mettent ce ratio encore plus bas à 36%.
  • Revenu stable: Vous avez besoin de W-2 et d'autres preuves de revenu. Votre prêteur voudra probablement parler à votre employeur pour confirmer que vous avez actuellement un emploi. Si vous êtes travailleur indépendant ou gagnez un revenu provenant d'autres sources, telles que des investissements, vous devrez probablement fournir encore plus de documents. Cette étape est importante pour prouver que vous avez l'argent nécessaire pour payer vos futures factures hypothécaires.
  • Preuve d'actif: les prêteurs examinent les relevés bancaires et de compte de placement pour s'assurer que vous avez suffisamment de frais de paiement et de clôture = "décoration texte: soulignement">. Vous pourriez avoir besoin de suffisamment d'argent pour couvrir plusieurs mois de remboursements de prêt.
  • Un chèque maison et une note: Leur valeur d'évaluation doit être suffisamment élevée pour garantir le prêt. Il doit également passer une inspection afin que les prêteurs puissent s'attendre à ce qu'il soit en bon état structurel.
  • Assurance titres: vous avez besoin d'une preuve de titre pur, ce qui signifie qu'il n'y a pas d'éligibilité hypothécaire inattendue ou d'autres réclamations dans la maison. Une assurance titres est requise s'il existe des privilèges qui ne sont pas apparus dans une recherche de titres et qui affectent la propriété ou l'utilisation du logement.
  • Assurance habitation: Vous avez besoin d'une preuve d'assurance pour conclure un prêt hypothécaire. Si votre maison se trouve dans une zone inondable, vous devrez peut-être également une politique spéciale pour vous protéger contre les inondations.
  • Les prêts conventionnels nécessitent-ils une assurance hypothécaire privée (PMI)?

    La plupart des prêts hypothécaires conventionnels vous obligent à payer une hypothèque privée = "décoration texte: soulignement"> (PMI) si vous ne mettez pas au moins 20% à l'achat de votre maison. Par exemple, vous devrez payer PMI si vous achetez une maison de 400 000 $ et empruntez plus de 320 000 $. PMI protège votre prêteur contre la perte en cas de forclusion.

    Même si vous payez pour PMI, ce n'est que le prêteur. Si vous ne pouvez pas payer votre hypothèque, PMI ne vous aidera pas. Éviter PMI est généralement une bonne idée si vous le pouvez. Mais si vous avez besoin de PMI – ne vous inquiétez pas. Il n'est pas toujours facile d'effectuer un paiement de 20%.

    L'assurance hypothécaire privée coûte généralement entre 0,5% et 1% du montant que vous empruntez. Ce montant est ajouté à vos versements hypothécaires et vous devrez le payer jusqu'à ce que votre prêteur le retire automatiquement. Cela se produit généralement lorsque le solde de votre prêt immobilier atteint 78% de la valeur initiale de votre maison. Si votre prêteur ne le supprime pas automatiquement, vous devrez peut-être demander à cesser de payer. Vous pouvez généralement demander cela lorsque votre solde atteint 80% de la valeur actuelle de votre maison.

    Certains prêteurs proposent des prêts hypothécaires spéciaux sans assurance PMI. Le PMI pourrait également être évité si vous contractez un prêt immobilier à 80% de la valeur de la maison et obtenez ensuite un autre prêt pour couvrir l'acompte de 20% (c'est ce qu'on appelle un prêt 80-20)

    L'assurance hypothécaire n'est pas unique aux prêts conventionnels: certains prêts garantis par le gouvernement sont également requis pour les prêteurs moins qualifiés = "text decoration: underlining">. Par exemple. VA ne nécessite pas d'assurance prioritaire, mais la FHA le fait. Et contrairement aux prêts conventionnels, qui ne facturent généralement que des primes annuelles payées mensuellement, sur les prêts FHA, vous devez payer à la fois une prime prioritaire et une prime annuelle prioritaire. Une assurance hypothécaire FHA peut également être exigée pour une période plus longue – parfois pendant la durée du prêt, selon la taille de votre mise de fonds.

    Avantages d'un prêt conventionnel

    Les prêts conventionnels présentent certains avantages importants, notamment les suivants:

  • Vous pouvez être admissible à un prêt conventionnel plus rapidement que vous ne pouvez bénéficier de prêts garantis par le gouvernement.
  • Vous pouvez avoir plusieurs options pour les prêteurs (tous les prêteurs n'offrent pas de prêts parrainés par le gouvernement).
  • Les prêts conventionnels peuvent être moins chers pour les emprunteurs qualifiés, car ils ne vous obligent pas à payer certains des frais souvent imposés sur les prêts garantis par le gouvernement. (Par exemple, les prêts VA nécessitent des frais de financement initiaux. Les prêts FHA peuvent vous obliger à payer une assurance hypothécaire pendant une longue période.)
  • Les prêts conventionnels peuvent être flexibles. La plupart des prêts garantis par le gouvernement ne sont disponibles que pour l'achat d'une résidence principale. En revanche, vous pouvez utiliser un prêt conventionnel pour acheter une maison de vacances ou une maison de location.
  • FAQ

    A propos de l'auteur

    Christy Bieber est une rédactrice juridique et financière à temps plein avec plus d'une décennie d'expérience dans la rédaction pour Internet. Elle est titulaire d'un JD de l'UCLA ainsi que d'un diplôme en anglais, médias et communication avec un certificat en administration des affaires de l'Université de Rochester. En plus d'écrire pour Ascent et The Motley Fool, son travail a également été présenté régulièrement sur MSN Money, CNBC, USA Today et de nombreux autres points de vente importants. Elle écrit également des manuels sur les fantômes, sert d'expert en la matière pour la conception de cours en ligne et est une ancienne formatrice d'université.

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