Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire?

Si vous voulez vivre le rêve américain de devenir propriétaire, vous avez probablement besoin d'un prêt hypothécaire.

Une hypothèque est une responsabilité principale. Donc, avant d'acheter ou de refinancer une maison, vous devez comprendre des informations de base sur les prêts hypothécaires: comment ils fonctionnent, quels types sont disponibles et ce que vous pouvez faire pour vous assurer d'obtenir le meilleur taux d'intérêt hypothécaire possible.

Comment fonctionne un prêt hypothécaire?

fizkes / Shutterstock Lorsque vous fermez, vous signez une hypothèque et acceptez de rembourser votre prêt.

Lorsque vous contractez un prêt hypothécaire, vous vous engagez à rembourser le prêt avec intérêt à condition que si vous ne le faites pas, votre maison pourrait être emportée – saisie en jargon immobilier.

Les nombreux documents que vous signez pour une hypothèque incluent le vôtre acte hypothécaire, qui est un contrat légal confirmant votre promesse de rembourser votre prêt avec intérêts dans le délai convenu.

Vos versements hypothécaires mensuels couvrent un certain nombre de coûts, notamment:

Recteur. Le plus gros solde de votre prêt hypothécaire est le montant que vous devez encore payer; il s'agit de la valeur de votre prêt d'origine moins votre mise de fonds et les versements mensuels que vous avez effectués jusqu'à présent.

Chaque versement mensuel que vous effectuez sur votre prêt hypothécaire réduira votre capital et les intérêts que vous devez.

La plupart des plans de paiement hypothécaire commencent avec une plus grande partie de votre paiement mensuel allant vers les intérêts. À mesure que vous approchez de la fin de la période de prêt, cette distribution change – et la majeure partie de votre paiement va à votre capital.

Vos paiements restent les mêmes, mais la combinaison des intérêts et du capital change – grâce à un processus appelé amortissement.

Intérêt. Le taux d'intérêt de votre prêt hypothécaire est le coût annuel d'emprunt, exprimé en pourcentage de votre prêt.

Il existe deux options principales en matière de taux hypothécaires: à taux fixe ou à taux variable.

  • Avec un hypothèque à taux fixe, votre taux d'intérêt restera stable pendant toute la durée de votre prêt. Les hypothèques à taux fixe sont une bonne option si votre revenu est stable et que vous prévoyez de rester dans votre maison pendant longtemps. vos paiements mensuels restent les mêmes et vous n'avez pas à vous soucier d'une augmentation surprise du taux.

  • Avec un hypothèques, ou ARM, vous payez un taux d'intérêt fixe pour la première partie de votre période de prêt, puis votre taux d'intérêt peut augmenter ou baisser en fonction du mouvement d'un indice de référence, par exemple le taux d'intérêt primaire.

  • «Un ARM est un programme attrayant pour quiconque envisage de vivre dans sa maison pendant moins de 10 ans», explique Alan Rosenbaum, fondateur et PDG de GuardHill Financial, une banque hypothécaire et une société de courtage à New York. "Il est assorti d'un taux d'intérêt inférieur à un taux fixe et est bloqué pour une période stable de cinq à 10 ans avant de pouvoir être ajusté à la hausse ou à la baisse."

    Selon Rosenbaum, "un BRAS avec une option d'intérêt seulement est idéal pour les propriétaires dont le revenu fluctue car ils ont la possibilité de savoir combien de capital ils paieront chaque mois."

    Regardez les meilleurs taux d'aujourd'hui pour les prêts hypothécaires à taux fixe et les ARM:

    Assurance hypothécaire. L'assurance hypothécaire protège les prêteurs contre le risque que les emprunteurs ne remboursent pas leurs prêts.

    La plupart des fournisseurs de prêts hypothécaires vous demandent de souscrire une assurance hypothécaire privée ou un PMI si votre mise de fonds est inférieure à 20% du prix d'achat de votre maison ou si vous refinancez et que votre avoir est inférieur à 20% de la valeur de votre maison.

    Si vous payez le PMI et que votre avoir atteint 20% du prix d'achat de votre maison, votre prêteur peut être disposé à annuler votre PMI.

    Pour les prêts garantis par l'administration fédérale du logement ou la FHA, vous pouvez effectuer un versement allant jusqu'à 3,5%, mais vous devez payer une prime d'assurance hypothécaire ou MIP. Vous effectuez un paiement MIP à l'avance à la clôture, puis vous payez des primes annuelles réparties sur vos versements hypothécaires mensuels.

    Si votre paiement sur un prêt FHA est inférieur à 10% du prix d'achat de votre maison, vous devez payer votre MIP pour la totalité de votre prêt. Si vous déposez plus de 10%, vous ne payez MIP que pour 11 ans.

    Taxes. En plus de votre paiement hypothécaire, votre prêteur peut être en mesure de facturer des impôts fonciers et de garder l'argent dans un compte séquestre jusqu'à ce que votre facture d'impôt foncier soit due, puis de les payer en votre nom.

    Mais il est possible que vous deviez payer vos impôts fonciers par vous-même, vous devez donc résoudre ce problème avec votre prêteur – afin de ne pas manquer un paiement.

    Assurance habitation. Certains prêteurs peuvent vous demander de payer une assurance habitation, qui couvre les dommages à votre maison causés par les intempéries, les accidents et les catastrophes naturelles.

    Comme pour les taxes foncières, votre prêteur peut être en mesure de percevoir vos primes d'assurance habitation dans le cadre de vos versements hypothécaires et de stocker de l'argent dans un compte séquestre jusqu'à ce qu'il soit temps de payer votre facture. C'est une bonne idée de le confirmer avec votre institution financière juste pour vous en assurer.

    Différents types de prêts hypothécaires

    fizkes / Shutterstock Vous avez plusieurs choix en matière d'hypothèque.

    La plupart des prêts hypothécaires sont constitués des mêmes éléments de base – capital, intérêts, paiements mensuels, etc. – mais différents types de prêts immobiliers ont leurs propres conditions uniques que vous devez connaître.

    Prêts hypothécaires conventionnels. Ce sont les prêts hypothécaires les plus courants contractés par les acheteurs et les propriétaires américains.

    Les conditions pour obtenir un prêt hypothécaire conventionnel sont plus strictes que pour un prêt financé par l'État, comme un prêt hypothécaire FHA.

    Les prêts hypothécaires conventionnels ne sont généralement disponibles que pour les personnes ayant un bon crédit. Le score de crédit minimum pour être admissible à un prêt conventionnel est généralement d'environ 620.

    Ces prêts hypothécaires nécessitent une assurance hypothécaire privée si le montant du paiement est inférieur à 20% du prix d'achat de la maison.

    Il existe deux principaux types de prêts conventionnels: conformes et non conformes.

    Conformité hypothécaire Suivez les limites de montant spécifiques fixées par Fannie Mae et Freddie Mac, deux agences soutenues par l'État qui achètent des prêts hypothécaires auprès de prêteurs et les vendent comme investissements tout en garantissant les prêts sous-jacents.

    Les limites pour les unités en 2020 sont:

  • 510 400 $ pour la plupart des États.
  • 765 600 $ en dépenses coûteuses plus l'Alaska, Hawaï, Guam et les îles Vierges américaines.
  • Prêts hypothécaires non conformes, ou prêts jumbo, dépassent les limites mentionnées ci-dessus.

    Sans les bénédictions de Fannie Mae et Freddie Mac, les prêts conformes sont considérés comme présentant un risque plus élevé et s'accompagnent souvent de taux d'intérêt plus élevés et nécessitent des avances plus importantes, généralement 20% du prix d'achat ou plus.

    prêts FHA. Les prêts FHA sont garantis par l'administration fédérale du logement et sont conçus pour bénéficier aux nouveaux propriétaires et à ceux à revenu faible ou moyen.

    Les directives pour les prêts FHA sont moins strictes que pour les prêts conventionnels: elles nécessitent une exigence minimale inférieure pour se qualifier – généralement autour de 580.

    La plus petite avance sur un prêt FHA est de 3,5% du montant du prêt. Mais encore une fois, tout acompte de moins de 10% du prix d'achat vous oblige à payer une prime d'assurance hypothécaire (MIP) pour toute la durée du prêt, qui peut coûter cher selon la durée de votre terme.

    VA prêts. Les prêts VA sont garantis par le ministère des Anciens Combattants et sont disponibles pour les membres actifs, les anciens combattants et certains des conjoints militaires survivants.

    Les prêts VA offrent de grands avantages. Ils ne nécessitent pas d'acompte ou d'assurance hypothécaire, mais les emprunteurs paient des frais de préfinancement.

    Les frais varient généralement de 1,25% à 3,6% du montant total du prêt, selon le montant de votre versement et selon qu'il s'agit de votre premier prêt VA.

    prêts USDA. Les prêts USDA sont des prêts hypothécaires aux propriétaires de maisons dans les zones rurales et suburbaines qui sont garantis par le ministère américain de l'Agriculture et ne nécessitent aucun versement initial et aucune assurance hypothécaire privée.

    Vous devrez payer des frais hypothécaires initiaux de 1% et des frais annuels de 0,35%, mais ces coûts sont généralement plus abordables que le paiement d'une assurance hypothécaire.

    Il y a des limites de revenu pour se qualifier, vous ne pouvez donc pas contracter un prêt USDA si votre ménage gagne trop.

    Les limites de revenu actuelles dans la plupart des régions des États-Unis sont de 86 850 $ pour un à quatre ménages membres et de 114 650 $ pour cinq à huit ménages membres, mais les seuils peuvent être plus élevés si vous vivez dans un comté avec un coût de la vie plus élevé que la moyenne.

    Deuxième hypothèque. Une autre hypothèque, également connue sous le nom de ligne d'équité (HELOC), est un prêt sur une maison qui a déjà une hypothèque de premier ordre.

    Il vous permet d'exploiter l'équité ou la valeur que vous avez accumulée dans votre maison pour couvrir des dépenses telles que l'amélioration de l'habitat ou les frais de scolarité de votre enfant.

    Si vous ne pouvez pas effectuer vos versements hypothécaires, votre prêteur pourra saisir votre maison et la vendre pour récupérer les pertes de l'entreprise.

    Une autre hypothèque doit être remboursée après votre première hypothèque, donc si vous cessez de faire des paiements, votre deuxième prêteur ne sera pas remboursé tant que votre prêteur principal n'aura pas été entièrement remboursé.

    Voici comment obtenir un prêt hypothécaire au taux d'intérêt le plus bas

    Garagestock / Shutterstock Une première étape vers l'obtention d'un faible taux hypothécaire est d'augmenter votre pointage de crédit.

    Maintenant que vous êtes sur le point de faire les bases du prêt hypothécaire, vous vous demandez peut-être comment en obtenir un au taux hypothécaire le plus bas possible.

    La clé est de vous rendre le plus attrayant possible pour un prêteur.

    Augmentez votre pointage de crédit. Lorsque vous avez une valeur de crédit plus élevée, vous serez considéré comme moins risqué – et serez récompensé par un meilleur taux d'intérêt.

    Les cotes de crédit sont déterminées par les informations contenues dans vos rapports de crédit, y compris votre historique de paiement, les ratios solde / limite sur vos cartes de crédit, la durée de votre historique de crédit et votre montant actuel de dette.

    Le moyen le plus simple d'augmenter votre pointage de crédit est de payer vos factures à temps et de maintenir le solde de votre carte de crédit bas.

    Si vous n'êtes pas sûr de l'état actuel de votre pointage de crédit, obtenez un score gratuit en ligne pour le savoir.

    Réduisez votre ratio dette / revenu. Votre ratio de la dette au revenu compare vos paiements mensuels de la dette à votre revenu mensuel brut, et le maintenir à un faible niveau peut être un excellent moyen d'obtenir un meilleur taux d'intérêt sur votre prêt hypothécaire.

    Un ratio inférieur indique à votre prêteur que vous avez suffisamment d'argent pour effectuer confortablement vos versements hypothécaires chaque mois.

    Le ratio idéal est de 36% ou moins, ce qui indique que vous gérez bien votre dette et que vous avez de l'argent après avoir payé vos factures mensuelles.

    Si votre ratio est supérieur à 50%, cela signifie que vous êtes obligé de dépenser une partie importante de votre revenu mensuel en dette – ce n'est pas une bonne idée si vous demandez un prêt hypothécaire.

    Les deux principales façons de réduire votre ratio d'endettement sont d'augmenter votre revenu – peut-être en assumant un emploi à temps partiel ou en demandant une augmentation à votre patron – et en remboursant votre dette.

    Si vous pouvez obtenir le remboursement intégral de votre dette, peut-être qu'un prêt de consolidation de dette réduira votre ratio à 0%, ce qui est un niveau que tout prêteur trouvera très attrayant.

    Faites un paiement plus important. Une autre stratégie pour obtenir un taux hypothécaire faible consiste à effectuer un versement initial plus important lorsque vous achetez une maison.

    Si vous envisagez de contracter un prêt conventionnel, visez un paiement de 20% ou plus du prix d'achat afin d'éviter les ennuyeuses assurances hypothécaires privées.

    Si vous êtes admissible à un prêt de la FHA, vous voudrez peut-être effectuer un paiement d'au moins 10% du coût de votre maison pour éviter d'être bloqué dans une prime d'assurance hypothécaire pour toute votre période hypothécaire.

    Bien que le versement d'un acompte plus important exercera une pression supplémentaire sur votre compte bancaire lors de votre premier achat, les économies à long terme sur les intérêts et les primes d'assurance en valent la peine.

    Comme vous pouvez le voir, il existe un certain nombre d'options à considérer lorsqu'il s'agit de contracter une hypothèque. Si vous vous sentez toujours un peu perdu, ne vous inquiétez pas – des experts hypothécaires en ligne peuvent vous aider à déterminer le type de prêt hypothécaire qui vous convient le mieux.

    Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire?
    4.9 (98%) 32 votes